La mayoría de personas firma contratos de préstamo sin leerlos. El documento tiene 30 páginas en letra pequeña, el banco dice que es «estándar», y la emoción de conseguir la financiación supera la prudencia. Es un error que puede costar miles de euros.
No necesitas ser abogado para revisar un contrato de préstamo. Necesitas saber exactamente dónde mirar y qué preguntas hacer. Esta guía te lo explica.
1. TIN vs TAE: el número que realmente importa
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés básico que se aplica al capital prestado. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todas las comisiones y gastos del préstamo, estandarizados en términos anuales. La TAE es el número que te permite comparar préstamos de forma justa.
Un préstamo con TIN del 6% puede tener una TAE del 8,5% una vez incluidas las comisiones de apertura, seguros obligatorios y otros gastos. Siempre compara por TAE, nunca por TIN.
2. Comisiones que deben aparecer en el contrato
- Comisión de apertura: cobro único al inicio, normalmente entre el 0% y el 2% del capital. Muchos bancos la eliminan si lo negocias. Si está, comprueba que esté reflejada en la TAE
- Comisión por amortización anticipada: lo que pagas si devuelves el préstamo antes de tiempo. La ley española limita estas comisiones: máximo 0,5% del capital amortizado anticipadamente si queda más de 1 año, o 0,25% si queda menos. Para hipotecas fijas el límite es del 2% los primeros 10 años y 1,5% después
- Comisión por modificación de condiciones: si quieres cambiar el plazo o el tipo durante la vida del préstamo
- Comisión por reclamación de cuotas impagadas: lo que cobran si te retrasas en un pago. Verifica que no sea excesiva
3. Cláusulas de vinculación: los productos atados
Los bancos frecuentemente condicionan el tipo de interés a que contrates productos adicionales: seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta de crédito, plan de pensiones, domiciliación de nómina. Esto es legal, pero debes calcular el coste real de esos productos vinculados.
Ejemplo típico: el banco te ofrece una hipoteca al 2,8% si domicilias la nómina y contratas su seguro de vida. Sin esas condiciones, el tipo es 3,3%. El «ahorro» de 0,5 puntos puede ser menor que el sobrecoste del seguro de vida bancario comparado con uno en el mercado libre.
Desde 2019, la ley hipotecaria obliga a los bancos a mostrar la diferencia entre el préstamo con y sin vinculaciones. Pide siempre ambas versiones y calcula el coste total.
4. Cláusulas de tipo variable: qué índice y qué diferencial
Si el préstamo es a tipo variable, el contrato debe especificar:
- El índice de referencia: en España, la mayoría de hipotecas variables se referencian al Euríbor a 12 meses. Verifica que sea este y no un índice menos favorable
- El diferencial: el porcentaje que se suma al índice. Si el Euríbor está al 2,5% y el diferencial es 0,8%, pagas el 3,3%
- La frecuencia de revisión: cada 6 o 12 meses es lo habitual. Afecta a cuándo y con qué frecuencia cambia tu cuota
- Suelo y techo: algunos contratos tienen cláusula suelo (tipo mínimo por debajo del cual no baja aunque el Euríbor caiga) o techo (máximo). Las cláusulas suelo abusivas fueron declaradas ilegales por el Tribunal Supremo en 2016, pero verifica que no haya ninguna implícita
5. Condiciones de impago y consecuencias
El contrato debe especificar qué ocurre si dejas de pagar: cuántas cuotas impagadas activan la cláusula de vencimiento anticipado (el banco exige todo el capital de golpe), qué intereses de demora se aplican (la ley limita los intereses de demora a 3 veces el tipo legal del dinero), y el procedimiento de reclamación.
Preguntas que debes hacer antes de firmar
- ¿Cuál es la TAE total incluyendo todos los productos vinculados obligatorios?
- ¿Qué pasa si quiero amortizar anticipadamente en 3 años?
- ¿Puedo contratar el seguro de vida y hogar con otra aseguradora manteniendo las condiciones del préstamo?
- ¿Hay alguna comisión que no esté reflejada en la TAE?
- ¿Qué índice se usa y con qué frecuencia se revisa? (para préstamos variables)
Conclusión
Leer un contrato de préstamo no requiere formación jurídica. Requiere saber exactamente qué buscar y tener la confianza de preguntar y exigir respuestas claras. Un banco serio no tiene problema en explicar cada cláusula. Si el asesor evita explicar algo o te presiona para firmar sin leer, es una señal de alerta. Siempre puedes pedir el contrato y revisarlo con calma antes de firmar — es tu derecho legal.
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