Alquilar un piso es una fuente de ingresos excelente, pero conlleva obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen o no aplican correctamente. La buena noticia es que hay varias deducciones que pueden reducir significativamente la factura fiscal del alquiler.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF?
Los ingresos por alquiler de vivienda habitual del inquilino tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Se calcula así: Ingresos brutos del alquiler − Gastos deducibles = Rendimiento neto. Ese rendimiento neto se suma a tu base imponible general.
Gastos que puedes deducir como propietario
- Intereses de la hipoteca (si el piso está hipotecado)
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
- Gastos de comunidad
- Seguro del hogar
- Reparaciones y conservación (no mejoras, solo mantenimiento)
- Gastos de administración (agencia inmobiliaria, gestor)
- Amortización del inmueble: el 3% del valor de construcción anualmente
- Gastos de suministros que pagues tú como propietario
La reducción del 60%: el beneficio fiscal más importante
Si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos). Es decir, solo tributas por el 40% del beneficio neto del alquiler. Esta reducción desaparece si alquilas por temporadas, habitaciones o como vivienda turística.
Ejemplo práctico
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos anuales (800€/mes × 12) | 9.600€ |
| Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, amortización) | −2.400€ |
| Rendimiento neto | 7.200€ |
| Reducción 60% | −4.320€ |
| Base imponible final | 2.880€ |
Conclusión
Declarar el alquiler correctamente, aplicando todos los gastos deducibles y la reducción del 60%, puede hacer que la factura fiscal sea mucho más llevadera de lo que parece. Si tienes varios inmuebles o la situación es compleja, un gestor especializado en arrendamientos puede ahorrarte mucho más de lo que cobra.